«О росте цен не может быть и речи»: что ждет рынок арендного жилья в 2023-м?
В минувшем году рынок коммерческой аренды жилья изрядно штормило. Причем все внешние шоки «отыгрались» на собственниках. В марте, когда курс доллара в обменниках взлетел до 4 рублей, пришлось идти на значительные уступки арендаторам и снижать цены. Когда валютный рынок стабилизировался, стоимость аренды к прежним значениям не вернулась, так как начал ощущаться недостаток платежеспособного спроса. Что происходило с арендным жильем в минувшем году и чего ждать в настоящем, «РСГ» рассказал начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая.
В начале года ставки снижались до 30%
По словам собеседницы, все предложения на рынке долгосрочной аренды жилья можно условно поделить на 3 сегмента: бюджет, комфорт и элитные квартиры. Первыми приняли на себя ценовой «удар» элитные квартиры – в 2020-м году из-за начала пандемии коронавируса. Большинство стран закрыли границы, из-за чего в нашу страну снизился поток обеспеченных иностранцев, которые, как правило, и снимали именно такое жилье.
– Затем, в 2021 году, «удар» получил сегмент комфорт, когда началась массовая релокация IT-специалистов и представителей этой сферы. В 2022-м встряску получил и бюджетный сегмент. В этот раз единственным стресс-фактором стало начало боевых действий в Украине. Тогда резко подскочил обменный курс доллара до 4 рублей. По итогам марта мы увидели, что стоимость аренды снизилась до 30%. То есть, если в начале 2022-го средняя однокомнатная квартира в спальном районе не рядом с метро и не сильно запущенным ремонтом в среднем стоила 200-220 долларов, то к концу марта цена упала до 150-160 долларов, – отметила Маргарита Почицкая. – Несмотря на то, что все расчеты между собственником и арендатором происходят в рублях, владельцы квартир все равно при ценообразовании ориентируются на курс наличного доллара.
Ставка на студентов не оправдалась
По ее словам, еще одним фактором, повлиявшим на снижение стоимости аренды, стал недостаток спроса, особенно финансово обеспеченного. В 2021-м это особенно почувствовали владельцы элитных квартир и жилья класса комфорт. На фоне релокации IT-специалистов такие предложения потеряли в клиентах и были вынуждены конкурировать с квартирами бюджетного сегмента. А в 2022-м эти же проблемы дошли и до последних.
– Середина 2022-го отмечена обостренной конкуренцией между собственниками, которые предлагали в аренду квартиры, – продолжает эксперт. – Все ждали начала учебного года и массового притока студентов, но даже эти надежды не оправдались. Дело в том, что еще в конце сентября-начале октября 2021-го к нам уже приходили некоторые собственники и говорили, что звонков от студентов либо нет вообще, либо их крайне мало. Но работая со всем рынком, мы тогда еще не ощущали снижения спроса со стороны студентов. Но в этом году оно увеличилось еще больше и поэтому уже и мы зафиксировали, что в сентябре заявок от студентов стало на 15-20% меньше.
По ее мнению, это можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, свою роль сыграла демография. Каждый год число молодежи этого возраста сокращается, соответственно уменьшается набор в вузы и ссузы. Во-вторых, по информации от администраций вузов, после ремонта открыто несколько общежитий, что увеличило количество мест. В-третьих, в общежитиях стало меньше иностранных студентов, за счет чего образовалось больше мест для белорусов. Причем иностранцы от нас никуда не уехали. Напротив, значительная их часть воспользовалась снижением стоимости аренды. Обладая в среднем большими финансовыми возможностями, чем их белорусские сокурсники, они предпочитают снимать квартиры в одиночку или в складчину. Причем часто они арендуют жилье комфорт класса в центре города недалеко от вузов. В-четверных, некоторая часть белорусских выпускников уезжает учиться за границу.
– Несмотря на то, что после резкого мартовского падения стоимость аренды слегка поднялась, она так и не смогла восстановиться до уровня января 2022-го, – отмечает специалист. – Сегодня она находится в пределах 170-180 долларов за однокомнатную квартиру в спальном районе, вдалеке от метро.
Мобилизация в России: краткосрочный всплеск, не повлиявший на рынок
По словам собеседника, собственники квартир очень быстро среагировали на объявление в России мобилизации. Начали интересоваться, целесообразно ли поднимать стоимость или выселять арендаторов в надежде сдать жилплощадь уехавшим россиянам подороже.
– Действительно, в первую неделю мы зафиксировали увеличение запросов на аренду со стороны граждан России. Но затем их количество стало так же стремительно уменьшаться. Да и большая часть россиян, оставлявших заявки не скрывала, что они планируют арендовать квартиры на несколько недель, максимум месяц. То есть большинство собственников воспользоваться этим фактором не смогли. Фактов расторжения договоров с белорусами не было вовсе. Всплеск этого спроса был настолько краткосрочным, что никак не повлиял на рынок.
Квартир становится все больше
Специалисты отмечают, что, не смотря на снижение спроса, рынок арендного жилья активно пополняется новыми объектами. Не последнюю роль здесь играет квартал «Минск Мир». Многие люди, в том числе из регионов, рассматривают покупку квартиры в минской новостройке как инвестицию. Или по меньшей мере как самый надежный способ сохранить свои сбережения. А сдача такого жилья в аренду позволит за несколько лет вернуть деньги, потраченные на ремонт.
– Тем более, что вложения в жилую недвижимость гораздо более ликвидны, чем в коммерческую, – посняет экперт. – Да, сегодня торговые помещения или офисы можно сдать дороже, чем жилье, но вот продать их будет очень сложно. На рынке коммерческой недвижимости огромный переизбыток предложения, да и многие компании ориентируются на аренду, а не покупку площадей. С жильем такой проблемы нет: если выставить объективную стоимость, квартира уйдет очень быстро. По нашим данным более 30% квартир продается менее, чем за 2 недели. То есть со всех сторон вложение именно в жилье очень выгодно.
Арендное жилье от государства на рыночные цены не влияет
В последние годы в Минске и регионах все больше появляется арендного жилья от государства. Возводятся как целые арендные дома, так и квартиры в старом жилфонде переводятся в арендный статус. Плата за проживание в таких домах существенно ниже, чем на коммерческом рынке. Но заселиться могут далеко не все: нужно быть нуждающимся в улучшении жилищных условий или иметь ходатайство от работодателя. И только если от льготных категорий граждан не будет подано ни одного заявления, то арендная квартира может достаться человеку, состоящему на учете нуждающихся.
– В общем объеме арендного жилья таких квартир все еще очень мало. К тому же право на заселение в них есть далеко не у всех. Поэтому, не смотря на цену, которая гораздо ниже, чем у коммерческих арендодателей, серьезного влияния на рынок государственные квартиры не оказывают.
Арендаторам стало проще найти подходящий вариант
По словам представителя «Твоей столицы», в текущем году особых изменений ждать не следует. Фундаментальные факторы, ограничивающие аппетиты арендодателей, продолжат действовать.
– Скорее всего, ничего не измениться ни в лучшую, ни в худшую сторону. И собственникам, и арендаторам нужно понимать, что как о дефиците предложения, так и о росте цен сейчас не может быть и речи. Наоборот, с каждым днем появляется все больше предложений. Поэтому если сегодня арендатору кажется, что подходящей под определенные бюджет и требования квартиры нет, то нужно хорошо поискать и немного подождать. Не три месяца, и даже не три недели. Буквально через 2-3 дня хороший вариант может появиться. Мы это наглядно видим по ежедневным обновлениям нашей базы квартир.
Конкуренция между собственниками растет и заставляет их поддерживать свои квартиры в хорошем состоянии. Сейчас как при продаже, так и при аренде, пользуются спросом квартиры аккуратные и со свежим ремонтом. Особенно после того, как появилось много предложений компактных квартир со свежайшим ремонтом в новостройках. Там ухоженная не только сама квартира, но и приятный глазу подъезд, свежее благоустройство прилегающей территории. Поэтому, если арендатор может доплатить 20 долларов и получить жилье качественно более высокого уровня, за него придется конкурировать, и не только ценой, – отметила Маргарита Почицкая.
Как выгодно снять квартиру в Минске?
Чтобы подыскать хороший вариант и не переплатить, эксперт советует изучить варианты как немного ниже располагаемого бюджета, так и чуть выше. Например, если комфортная арендная плата – 200 долларов в месяц, то нужно просмотреть квартиры с ценой от 150 до 250 долларов.
– Это позволит понять, на что можно рассчитывать при просмотре той или иной квартиры. Собственник конкретного жилья оценивает его субъективно, не видя предложений по рынку, – отметила специалист. – Также, если квартира нравится и цена устраивает, нужно обсудить срок аренды. Если, например, через год собственник планирует в ней поселиться или продать, а вы снимаете целой семьей, лучше поискать другой вариант. Кроме того, в договоре не лишним будет конкретно описать полномочия: кто отвечает за текущий ремонт, состояние техники, коммунальные платежи.
Алексей КОНОПЛЁВ
Фото Степана ТЮШКЕВИЧА
